Att köpa ett lägenhetskomplex är en lång, ibland komplicerad process. Det är viktigt för dig att hitta ett lägenhetskomplex som du tror har potential att tjäna pengar. Om det behövs, arbeta nära med en fastighetsmäklare för att hitta fastigheter och med en revisor för att analysera den ekonomiska potentialen i ett lägenhetskomplex. För att ansöka om ett lån, samla in nödvändig information och kontakta flera långivare. Det är också en bra idé att rådgöra med en fastighetsadvokat för att hjälpa dig genom processen.
Steg
Del 1 av 4: Hitta ett lägenhetskomplex
Steg 1. Välj vilken typ av komplex du vill köpa
Du kanske vill köpa ett lägenhetskomplex som endast består av flerfamiljshus. Du bör dock också överväga att köpa ett komplex med "blandad användning". Denna typ av komplex innehåller också kommersiella fastigheter som du kan hyra ut.
- Ett komplex som för närvarande inte är blandad användning kan konverteras. Området måste dock tillåta det.
- Fundera också över vilka bekvämligheter du vill att ditt lägenhetskomplex ska ha. Det kan till exempel ha en fitnessanläggning, en pool eller gemensamma utrymmen för privata funktioner.
Steg 2. Överväg att anlita en fastighetsmäklare
Du vill köpa ett komplex i ett område som inte minskar, och en agent kan hjälpa dig att identifiera dessa områden. Prata med andra lägenhetskomplexägare om de arbetade med en agent och om de skulle rekommendera dem.
- Helst bör du gå med någon som arbetar som agent på heltid. En deltidstimer kanske inte känner marknaden inifrån och ut.
- Naturligtvis kan du undersöka lägenhetskomplex på egen hand. Kolla online, prata med andra investerare och kör runt i stadsdelar. En agent med erfarenhet av lägenhetskomplex kan dock spara tid.
Steg 3. Besök lägenhetskomplex
Besök alltid ett komplex personligen innan du bestämmer dig för att köpa. Du bör gå igenom alla byggnader på komplexet och se alla gemensamma områden. Anteckna och ställ frågor. Att köpa ett lägenhetskomplex är en stor investering, och du bör inte gå vidare om du inte känner dig bekväm med byggnadernas skick.
- Gå inte bara genom en byggnad på komplexet. Om du gör det kan du anta att de andra byggnaderna är i motsvarande skick. Var skeptisk om säljarens agent motstår att visa dig alla byggnader i komplexet.
- Kom ihåg att besöka på kvällen så att du kan kolla in säkerhetsfunktionerna i lägenhetskomplexet. Gångar bör vara väl upplysta, dörrar ordentligt låsta, och ingen bör slentra runt i lokalerna.
Steg 4. Prata med den nuvarande ägaren
Du kan få mycket värdefull information genom att träffa den nuvarande lägenhetskomplexägaren. Var beredd att ställa relevanta frågor. Fråga till exempel om följande:
- Hur många enheter hyrs ut? Det blir lättare att finansiera ett lägenhetskomplex som hyrs ut.
- Hur länge har hyresgästerna varit där? Ett komplex med långsiktiga hyresgäster kan vara mer stabilt.
- Varför säljer ägaren? Att gå i pension eller byta investeringar är legitima skäl. En ägare som säljer för att de förlorar pengar är dock en röd flagga. Tänk på varför en ägare säljer kan vara konfidentiell.
Steg 5. Be om information om nuvarande hyresgäster
Du vill veta detaljerna om deras hyreskontrakt. Be om "hyrrullen", som ska innehålla följande information:
- Lista över hyresgäster och deras enheter.
- Mått på varje enhet.
- Hyresvillkor.
- Hyres- och insättningsbelopp.
- Antal sovrum och badrum i varje enhet.
Del 2 av 4: Analysera lönsamhet
Steg 1. Uppskatta hur mycket du kan ta ut i hyran
Du ska inte köpa ett lägenhetskomplex om du inte har råd. Analysera om den nuvarande hyresvärden har hyrt lägenheter för billigt eller om hyran är i linje med marknadsräntan.
- Hitta jämförbara lägenhetskomplex online. Titta på hur mycket de annonserar sina enheter för. Besök https://padmapper.com/ för en bra resurs som kan hjälpa dig att ta reda på priser i närheten.
- Du kan också fråga olika fastighetsförvaltningsföretag vad som är marknadsräntan i ditt område.
- Om komplexet har kommersiellt utrymme kan en fastighetsmäklare också hjälpa dig att räkna ut hur mycket du ska ta betalt.
Steg 2. Uppskatta dina utgifter
Lägenhetskomplex behöver konstant underhåll, så du måste analysera kostnaden för underhåll. Få resultaträkningen från den nuvarande ägaren. Lita dock inte på det till 100%. Ägaren kan fudge några siffror för att göra lägenhetskomplexet mer attraktivt. Dubbelkolla utgiftsinformationen:
- Få komplexets skatteinformation från länsbedömaren.
- Uppskatta fastighetsförvaltningskostnader genom att kontakta ett fastighetsförvaltningsföretag. Fråga hur mycket de tar ut. Normalt är deras avgift baserad på en procentandel av den förväntade hyran.
- Beräkna mängden underhåll som behövs. Om du aldrig har drivit ett lägenhetskomplex tidigare, prata med en nuvarande ägare. Fråga hur mycket de spenderar årligen på att reparera varje enhet eller tomten. Helst skulle du vilja spendera cirka 40 procent av pengarna du tar in på driftskostnader.
Steg 3. Kör siffrorna
Långivare ger dig inte pengar för att köpa ett lägenhetskomplex om du inte kan visa att det kommer att vara lönsamt. Arbeta nära med en revisor för att knäcka siffror och skapa nödvändiga ekonomiska dokument för att visa en långivare. Du kan hitta en revisor genom att kontakta din stats samhälle för offentliga revisorer.
- Beräkna ditt netto driftsintäkt, vilket är din bruttoinkomst minus kostnader.
- Skapa en kassaflödesanalys. Visa hur mycket pengar du kommer in jämför med det belopp du kommer att spendera. När du börjar eller under perioder då hyresmarknaden är dålig kanske du inte kommer in något kassaflöde.
- Tänk på att långivare också kommer att köra sina egna nummer, liksom värderaren som värderar komplexet.
Del 3 av 4: Skaffa finansiering
Steg 1. Kontrollera din kreditupplysning
Du har rätt till en gratis kreditupplysning varje år. Din långivare kommer att titta på din personliga kredithistorik, så du bör dra den och kolla efter fel. Bestrida allt som är fel.
- Till exempel kan konton listas som inte är dina, eller så kan ett konto vara felaktigt listat som standard eller samlingar. Dessutom kan kreditgränsen vara fel.
- Börja tidigt. Hela tvistprocessen kan ta upp till 60 dagar att slutföra, och du vill ha en ren kreditrapport innan du närmar dig långivare.
Steg 2. Lär dig om kommersiella lån
Lån för kommersiella fastigheter är inte detsamma som lån du tar för att köpa ditt eget hem. I allmänhet kan lån vara på 30 år eller så korta som fem eller sju. Räntorna kan också vara rörliga eller fasta.
- Om du kan få ett icke-regresslån, kommer byggnaden att säkra lånet som säkerhet. Emellertid är icke-regresslån inte tillgängliga för alla låntagare, och byggnaden måste vanligtvis vara värd minst 2,5 miljoner dollar.
- Med ett regresslån förblir du personligt ansvarig för lånet. I händelse av standard kan du bli stämd och du kan förlora personliga tillgångar. Regresslån är mer riskfyllda, men det kan vara den enda typen av lån du kan få som ny hyresvärd.
- Kommersiella lån kräver också en handpenning på cirka 30% av köpeskillingen.
- Om du har problem med att få ett kommersiellt lån, överväga att få ett fastighetsavtal istället. Fastighetsavtal kräver en stor förskottsbetalning, men de är mindre svåra att bli godkända för. Nedbetalningen kan vara mindre än vad en bank skulle begära, beroende på hur mycket säljaren vill ha.
Steg 3. Ge ägaren ett erbjudande
Diskutera vad som är ett rimligt erbjudande med din fastighetsmäklare, vilket beror på den lokala marknadens tillstånd. Om marknaden är het kan du behöva betala priset-eller ännu mer.
- Oavsett hur het marknaden är, insistera på en 90-dagars spärrperiod. Du vill ha minst 60 dagar för att få en inspektion. Det ger dig 30 dagar på dig att granska dokument innan du stänger.
- Om du använder en långivare, fråga dem hur lång tid de behöver för att behandla ditt lån. Beroende på din långivare kan du behöva be ägaren mer tid för att få ihop allt.
Steg 4. Låt byggnaden inspekteras
Anlita en inspektör med erfarenhet av kommersiella fastigheter så snart som möjligt om det skulle uppstå komplikationer eller förseningar senare. Hitta en inspektör genom att få en remiss från en fastighetsmäklare eller prata med en annan lägenhetskomplexägare.
- Kontrollera i förväg vad som kommer att inspekteras. Fråga om du behöver anlita en specialinspektör för att inspektera en pool eller tennisbana.
- Om inspektören hittar problem, be säljaren om en kredit, vilket minskar det belopp du betalar. Alternativt kan säljaren utföra reparationerna innan stängning.
Steg 5. Samla in nödvändig information för låneansökan
Du måste ge långivaren information om lägenhetskomplexet när du ansöker, så samla in följande innan du närmar dig en långivare:
- bilder på lägenhetskomplexet
- golv planer
- karta över det omgivande området
- beskrivning av fastigheten (t.ex. antal enheter, år då den byggdes, etc.)
- förväntade uppgraderingar
- hyr information
- köp pris
- namn på fastighetsmäklare, advokater och titelbolag som är involverade i transaktionen
Steg 6. Ansök om ditt lån
Ta kontakt med flera långivare så att du kan jämföra deras erbjudanden. Be om en ansökan och skicka in den tillsammans med din dokumentation. Om låneansvarig behöver mer information, lämna den så snart som möjligt.
Steg 7. Jämför lån
Efter att du har godkänt dig kommer långivaren att skicka dig avsiktsförklaring eller ett termblad. Analysera det noggrant. Det kommer att specificera beloppet du kan låna och andra villkor. Välj det lån vars villkor är bäst för dig.
- Skriv under termbladet eller avsiktsförklaringen för den långivare du väljer. Vid det här laget kan du behöva betala din insättning.
- Långivaren bör följa upp med ett fullständigt (och slutligt) lånelöfte.
Del 4 av 4: Avslutning på lägenhetskomplexet
Steg 1. Anlita en advokat
Du måste signera många juridiska dokument innan du kan köpa lägenhetskomplexet. Försök inte göra allt själv. Istället bör du anlita en erfaren advokat för att utarbeta och granska alla dokument. Advokaten kan göra följande:
- Utarbeta, förhandla och granska köpeavtalet.
- Sök krediter från ägaren för att utföra nödvändiga reparationer.
- Se till att titeln är tydlig.
- Ställ in spärr.
Steg 2. Skapa ett aktiebolag för att äga lägenhetskomplexet
Om någon skadas i lägenhetskomplexet kan de stämma dig eftersom du var vårdslös i ditt underhåll. Om du förlorar stämningen kan den skadade komma efter dina personliga tillgångar, till exempel ditt eget hem. Genom att äga komplexet genom ett LLC skyddas dina personliga tillgångar.
- Att äga byggnaden som ett LLC skyddar dig inte från alla stämningar. Till exempel kan din långivare stämma dig om du inte använder ett regresslån. Men att äga lägenhetskomplexet som ett LLC kommer att erbjuda ett betydande skydd mot personskada och andra stämningar.
- Starta ett LLC genom att lämna in lämpliga dokument till din statssekreterare och skaffa nödvändiga tillstånd eller licenser. Din advokat kan också hjälpa dig, eftersom det kan vara tidskrävande.
Steg 3. Granska kontrakt och upplysningar
Du måste utföra betydande due diligence tillsammans med din advokat för att avsluta ett fastighetsavtal. Till exempel måste du göra följande:
- Få en lämplig titelundersökning genomförd. I allmänhet är en inteckning plan inte tillräcklig. Istället behöver du en ALTA -titelundersökning.
- Granska eventuella avslöjanden om fastigheten. Till exempel kan ägaren avslöja att något är fel med egendomen som inte fångades av inspektören.
- Granska hyresgästens hyresavtal och dokument för deras uppdrag.
- Tänk på effekterna av zonbestämningar på lägenhetskomplexet. Om du vill konvertera ett komplex till blandad användning är detta ett viktigt steg.
- Granska serviceavtal för lägenhetskomplexet.
- Skaffa nödvändiga tillstånd för att utföra reparationer.
Steg 4. Delta i avslutningen
Din advokat bör närvara vid avslutningen tillsammans med en representant för ditt LLC (om du bildade en sådan). Du bör få olika dokument vid stängningen, inklusive en avslutad handling och tilldelade hyresavtal och kontrakt.
Steg 5. Anlita någon för att hantera lägenhetskomplexet
Beroende på komplexets storlek kan det vara omöjligt att hantera fastigheten själv genom att bo på plats. Istället bör du anlita ett fastighetsförvaltningsföretag. De kommer att förvalta fastigheten genom att samla in hyror och schemalägga reparationer.
- Kontrollera kostnaderna. I allmänhet tar fastighetsförvaltningsföretag ut 5-10% av hyran.
- Prata med andra hyresvärdar för att få remisser. Alternativt kan du kontakta din lokala lägenhetsförening.
- Jämför fastighetsförvaltningsföretag baserat på mer än pris. Titta också på de tjänster de erbjuder.
