Att bygga eller renovera ett hem kan kosta mycket pengar, men ett sätt att spara är att fungera som din egen totalentreprenör. Du kommer att anlita dina egna underleverantörer (kallade "subs") för att utföra specifika jobb, som att bygga väggar eller installera VVS. Att lägga ut ett eget hem på entreprenad är mycket arbete, och du bör tänka efter noga innan du tar jobbet själv.
Steg
Del 1 av 3: Kommer med en plan
Steg 1. Ställ in din tidtabell
Uppskatta när du vill att din konstruktion ska vara klar. Du måste sedan arbeta bakåt för att komma med ett startdatum. Var beredd på många förseningar. Till exempel kanske material inte kommer i tid eller att vädret inte samarbetar. I synnerhet kan du inte hälla betong för grunden om vädret är för blött.
Prata med någon som har byggt eller renoverat sitt hem för att få en uppskattning av hur lång tid det tar. Generellt kan ett nytt hem byggas på sju månader. Tiden beror dock på din plats och andra faktorer, till exempel komplexiteten i din hemdesign
Steg 2. Gör din plan
Oavsett om du bygger om ett hem eller bygger ett från början, bör du ha planer och specifikationer utarbetade. Leta efter husplaner online eller rådfråga en designer eller en arkitekt.
Hitta en arkitekt genom att fråga någon som nyligen har byggt ett hem eller genom att kontakta ett lokalt arkitekturinstitut eller samhälle
Steg 3. Identifiera dina finansieringskällor
Chansen är stor att du måste låna pengar från en bank eller kreditförening. Prata med långivare för att se hur mycket du kan låna, eftersom vissa kanske inte lånar dig mer än 80% av kostnaden om du fungerar som din egen entreprenör.
Bankerna måste också se dina specifikationer, bud och specificerade listor över kostnader innan de slutför ditt lån. De kan dock förkvalificera dig med hjälp av uppskattningar
Steg 4. Avsätt tillräckligt med tid
Du kan spendera upp till 35 timmar i veckan i flera månader med att övervaka byggandet av ditt hem. Beroende på projektets storlek kan du spendera längre tid. Ta reda på om du har tillräckligt med tid att ägna åt den här uppgiften.
Du kanske kan dela arbetsuppgifter med din make eller en nära vän, men du måste ha utmärkt kommunikation
Del 2 av 3: Anställa underleverantörer
Steg 1. Identifiera vilka underleverantörer du behöver
Underleverantörer har vanligtvis en specialitet. Du bör identifiera vilket arbete du behöver utfört så att du kan hitta rätt underleverantör. Följande är några av de vanligaste typerna:
- Grävmaskiner: fyll, klipp eller flytta jorden så att du kan hälla din grund.
- Frimurare: bygga blockfundament, stödmurar, gångvägar och allt som involverar tegel eller block.
- Ramar: bygga skalet ovanpå fundamentet med hjälp av virke, plåtmaterial och fackverk.
- Takläggare: förbered takunderlaget och installera sedan takmaterial ovanpå.
- Rörmokare: installera vattenvärme och VVS -armaturer.
- Elektriker: installera ledningar dolda för syn, liksom armaturer och elektriska strömbrytare.
- Fasad: installera sidospår på utsidan av byggnaden och kan också hantera yttre trim.
Steg 2. Skaffa remisser
Fråga någon som har gjort arbete på sitt hem om de skulle rekommendera sina underleverantörer. Skriv ner subens namn och nummer. Fråga generellt hur mycket suben debiteras.
- Om du ser ett hus byggas i ditt grannskap, stanna in och prata med totalentreprenören. Förklara din situation och be om namnen på underleverantörerna.
- Du kan också be om remisser på timmerhuset eller hos specialleverantörer. Om du till exempel behöver en kakelplatta kan du fråga någon som säljer specialplattor.
- Få minst tre remisser så att du kan begära bud från många olika personer.
- Om du inte kan få några personliga hänvisningar, kolla in webbplatser som Angi eller Yelp.
Steg 3. Be om bud
Ge delarna en beskrivning av projektet, inklusive skriftliga specifikationer och ritningar. Be dem att lämna ett bud skriftligen. Underleverantörer bör lämna ett specificerat bud som bryter ut kostnaderna för material och arbetskraft.
- Kom ihåg-det billigaste budet är inte alltid det bästa. I vissa fall kan fler oärliga entreprenörer bjuda lågt för att få jobbet och sedan ta betalt för tillägg under projektet.
- I slutändan är bra kommunikation det viktigaste du bör leta efter hos en entreprenör.
Steg 4. Undersök varje underleverantörs erfarenhet
Du vill anställa subs som kan göra ett bra jobb och är tillräckligt erfarna. Prenumeranter bör berätta om sina erfarenheter när de lämnar ett bud. Men om de inte gör det kan du ringa dem och fråga. Begär tre referenser och ring upp dem.
Helst kommer du att anställa en sub som har hanterat flera projekt som har samma storlek och omfattning som ditt. Till exempel, om allt du bygger är ett tillägg, behöver du inte subs som vanligtvis arbetar med stora projekt. De kanske inte tar ditt lika allvarligt
Steg 5. Be om reviderade bokslut om du vill
En sub som är ekonomiskt besvärad kan överbelasta dig eller sluta arbeta innan jobbet avslutas. Du kanske vill be varje underleverantör att skicka in reviderade bokslut.
Steg 6. Undersök underleverantörens rykte
Gå online och skriv in underleverantörens namn. Kontrollera om det har kommit några klagomål. Kom ihåg att ta klagomål med en nypa salt, eftersom det är väldigt lätt att klaga anonymt online. Leta dock efter mönster. Om flera människor klagar på att suben inte dyker upp kan det vara ett verkligt problem.
- Du kan kontrollera subens rykte på Better Business Bureau.
- Kontrollera dessutom om de någonsin har stämts. Besök länets tingshus där suben har sitt huvudsakliga verksamhetsställe. Du kan söka efter domstolsprotokoll, som är offentliga handlingar. Om suben har stämts drar du i ärendet och läser klagomålet. Ta också reda på hur ärendet löstes.
Steg 7. Analysera buden
Du bör undvika att automatiskt anlita den underleverantör som lämnar det lägsta budet. Till exempel kan budet vara för lågt, i så fall kan suben överge projektet när pengarna tar slut.
- Du kanske inte vet om ett bud är för lågt. Prata med en erfaren entreprenör för att få en uppfattning om vad som är ett rimligt bud.
- Du måste också arbeta kring människors scheman. En bra sub är vanligtvis mycket upptagen, men du kan inte hålla ett helt projekt i sex månader medan du väntar på att de ska få en öppning. Se till att subens tillgänglighet fungerar med ditt schema.
Steg 8. Anlita dina underleverantörer
Ring underleverantören och berätta att du vill anlita dem. Bekräfta budet och tillgänglighetsdatum. Berätta också för dem att du måste bekräfta att de är licensierade och försäkrade innan du går vidare och skriver ett kontrakt.
- Suben ska skicka dig en kopia av deras licens. Du kan bekräfta att det fortfarande är giltigt genom att kontakta din statens licensbyrå.
- Deltagaren ska ha arbetstagarersättning och allmän ansvarsförsäkring. Be om att se policyn för att bekräfta att de fortfarande är giltiga.
- Du kan få ett exempel på underleverantörsavtal från en av de tre entreprenörsföreningarna: Associated General Contractors of America, Associated Specialty Contractors Association eller American Subcontractors Association. Leta efter telefonnummer online.
Steg 9. Köp försäkring innan arbetet påbörjas
Huvudentreprenörer är juridiskt ansvariga för skador på arbetsplatsen. Eftersom du fungerar som din egen totalentreprenör bör du köpa en allmän ansvarsförsäkring. Prata med en försäkringsmäklare om dina alternativ.
Din långivare kan kräva att du har en byggnadsriskförsäkring. Det täcker hemmaterialet (men inte kroppsskada)
Del 3 av 3: Hantering av projektet
Steg 1. Ansök om lån
Om du behöver ett lån, samla dina nödvändiga pappersarbete och kontakta en långivare. Granska lånevillkoren innan du undertecknar. Var uppmärksam på räntan och eventuella förskottsbetalningar.
Steg 2. Få nödvändiga tillstånd
Tillståndsprocessen kan vara förvirrande för de oerfarna. Tyvärr kan du inte förvänta dig att prenumeranter får tillstånd för dig-det är ditt jobb. Generellt bör du kontakta din lokala byggavdelning eller stadshuset för mer information.
Du kommer också att ansvara för att schemalägga inspektioner för att se till att du följer bostadskoden. Se till att du förstår när dessa inspektioner måste utföras
Steg 3. Spåra materialinköp
Någon borde finnas på arbetsplatsen för att dokumentera alla leveransmeddelanden. Om du har returer måste du också redogöra för dem. Att tappa koll på det material du får är ofta en källa till kostnadsöverskridanden.
- Helst kan du spåra leveransmeddelanden elektroniskt. Skanna dem så att du snabbt kan komma åt leveranssedlar och lager.
- Försök att planera i förväg när du beställer ditt material. Materialförseningar kan verkligen hålla ditt projekt.
Steg 4. Schemalägg dina underleverantörer ordentligt
Bostäder måste byggas eller renoveras i följd. Till exempel kan du inte installera el om du inte har grunden gjuten och väggarna byggda. Du borde ha uppmärksammat tillgängligheten när du anställde dina prenumeranter. Nu måste du komma med ett schema.
- Förvänta dig inte att prenumeranter dyker upp exakt när du planerar dem. De jonglerar också med andra jobb och kan överskrida ett annat jobb.
- Ta lite tid att ta hänsyn till oförutsedda förseningar. Men du kan fortfarande behöva vänta veckor på att en sub ska visas.
Steg 5. Granska arbetet
Du måste hitta den relevanta byggkoden och lära dig den utantill. När du kontrollerar arbetet, se till att det är byggt upp för kod.
De flesta underleverantörer är mycket skickliga, så du har förmodligen inga problem med kvaliteten på deras arbete. Emellertid uppmärksammar inte subs ibland hur deras arbete påverkar andra delar av huset. Till exempel kan en rörmokare skära stora skåror i golvet eller väggen och sluta kollapsa dem i processen
Steg 6. Betala snabbt
Du får underleverantörer att dyka upp om du lovar att betala omedelbart när arbetet är klart och sedan leverera. Skydda ditt rykte. När du får ett gott rykte för att betala snabbt kommer subs att bli mer angelägna om att dyka upp på din arbetsplats.
Steg 7. Skicka lämpliga skatteformulär till dina underleverantörer
I USA kräver IRS att du skickar en sub en 1099-MISC blankett om du betalat dem minst $ 600 under året. Dessa blanketter måste levereras senast den 31 januari.
